アパート経営はオーナーにとって不労所得が得られる手堅い事業になりますし、借りる側も安定した生活ができるため「オーナー・借り手側ともに大きなメリット」があります。

ところがアパートの場合一つの建物に複数の方々が住むため、騒音やたばこの煙、ゴミ出しルール違反、外国人入居者との軋轢など住人のモラルによりトラブルが起きることも。

住民同士のトラブルだけではなく、契約違反の部屋の無断又貸し、孤独死、夜逃げ、家賃滞納などアパート経営にはオーナーが解決すべき問題が発生するリスクがあります。

このページではアパート経営でありがちな住民トラブルとその解決法についてまとめています。

アパートに住む住民トラブルのなかでもとくに多いのが騒音トラブルです。

「真夜中に隣の部屋から大音量の音楽が流れてきて眠れない」と明らかに意図的なものから「階下に住む子供の声が気になる・隣の部屋の物音が聞こえる」など生活上の音でもクレームにつながる例が多数あります。

足音や話し声など生活上発生する物音に関しては、集合住宅の場合「それはお互い様」という意識をもつべきですが、住人によっては感受性の違いもありトラブルが起きる可能性も。

築年数の経過した木造アパートなどはとくに音が響きやすいため、住民からのクレームに対しては「建物の構造上音が響く可能性がある」ことを入居前に確認しておくとトラブル防止になります。

住民トラブルでもありがちなトラブルはほかにゴミ出しやたばこ、迷惑駐車、ペットトラブルなどさまざまあります。

ゴミ出しの指定日以外の日に住民が勝手ゴミを出す、可燃物と不燃物などの分別がまったくできていない、生ごみを野良猫やカラスが荒らすなどゴミ出しに関するトラブルはあきらかに住民のモラル低下が原因です。

たばこトラブルは、ベランダなどでたばこを吸うことで煙が上下階や隣の部屋に漂い、洗濯物に臭いが移る、健康被害の恐れなどのクレームとなりオーナーに伝わってきます。

またペット禁止の部屋でペットを飼い「猫の声がうるさくて眠れない」「臭いが漂ってくる」などのトラブルに発展することもありますし、もともとペット禁止アパートでありながら空室対策で途中からペット可物件に切り替えた場合にも同様のトラブルが起きる可能性があります。

上記トラブルはよくありがちなものばかりですが、なかにはレアケースも。

住民が突然奇声をあげてアパート周辺を走り回る（奇行）、ちょっとしたことで隣室の住民にクレームを入れ挙句「早く出ていけ！」と脅す（脅迫）、部屋を勝手に居酒屋や飲食店などに改装して出店する（客の声がうるさい、臭いがきつい）などのトラブルもあります。

これらトラブルはやはり一部住民の身勝手さ、モラル低下が招く問題といえますね。

住民同士だけではなく住民とオーナーとの間で起きるトラブルもあり、その代表的なものに家賃滞納があげられます。

何度通告しても家賃を滞納し続ける住人は経済的にかなり追いこまれており、時間が経てばたつほど滞納額がどんどんふくらんでいくもの。

「いつか回収できるはず」と期待を抱き催促を続けても、最終的な滞納額が100万円を超え強制退去という事例もあります。

夜逃げや孤独死の場合、問題になるのが部屋に残された家具や荷物の処分です。

また孤独死となると事故物件扱いされ、次の住人が入居しにくくなるデメリットもあります。

これらトラブルが発生した場合は連帯保証人や近親者に連絡をとり、速やかに残存物を処分、また遺体の引き取りをしてもらうのが基本です。

孤独死の場合は警察にも連絡しなければなりません。

一人入居専用の物件に複数人で住んでいた、反社会勢力の方は入居できないという契約内容なのにそのような方が入居していた、楽器不可物件にピアノを搬入されていた、など契約違反に関するトラブルはさまざまあります。

オーナーと借り手との信頼関係のうえに成り立つ賃貸契約でありながら、違反が発覚すると一番大事な信頼関係にヒビが入り以後の関係がぎくしゃくすることも。

まずは口頭や文書による通告で改善してもらうことが大事ですが、違法行為をずっと続けるようであれば強制退去や契約解除、さらに違約金請求など毅然とした対応をするのが重要です。

所有する物件を管理会社にまかせて管理しているオーナーも多数いらっしゃると思います。

とくに副業でアパート経営をされている方は本業が忙しく、マメに物件管理ができないのが本音でしょう。

けれど管理会社に丸投げしていると物件の実態がわかりにくく、オーナーと住民との心理的距離も遠くなってしまいます。

そこで時間があれば、できるだけ自分の足で物件チェックするのがおすすめです。

ゴミ出しルールは守られているのか、エントランスや階段など共有スペースはどういう状況か、テレビや冷蔵庫など不法投棄はないか、雑草や樹木が生え放題ではないのか、など自分の目でチェックしましょう。

共有スペースが汚れている、不法投棄が横行しているとアパートのイメージが下がり入居者が集まりにくくなりますし、ゴミ出しルールが守れない住人が多いとモラルの低さから住民同士のトラブルが増える可能性もあります。

オーナーが自ら物件をチェックし、できるだけ住人に声をかけてモラル低下を防ぐことが大切です。

入居者探しや契約を不動産会社に一任しているオーナーがほとんどですが、不動産会社にお願いして入居時に契約内容をしっかり確認してもらうようにしましょう。

とくに部屋の又貸しや勝手な部屋の改装、家賃滞納時の対応など、信頼関係に関わる部分は重要です。

「家賃は3か月滞納した時点で契約解除通告、もし応じないときは強制退去」など、ハッキリとしたラインを示しておくと揉める可能性が低くなります。

高齢者や生活保護の方、外国人、反社会的勢力など入居後にトラブルを起こすリスクが高い方を最初から入居させないのも有効な対策です。

とある不動産会社では「就学前のお子さんがいるファミリーはうちの物件を紹介しない」と言いきるところもあり、トラブル防止のために入居者を制限するのも対策のひとつでしょう。

賃貸アパート経営では、住民同士のトラブルはもちろん、住民とオーナーのトラブルが起きるリスクもあります。

住民の意識やモラル低下がトラブルの主な原因ですがそのようなことを起こさないためにも、契約内容をしっかり事前説明したり、オーナー自ら物件をチェックして住民の動向に目を光らせるなどの対策が効果的です。